KİRA SÖZLEŞMELERİ
..        
Kaç Çeşit Kira Sözleşmesi Vardır?
İki çeşit kira sözleşmesi vardır; yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta akdin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir.
Kira bedeli ödenmediğinde
kiralayan ne yapabilir?
Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir. 30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii' ne başvurarak tahliye talep edebilir. Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde “2 haklı ihtar” sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Kiracının iflasında kira
Sözleşmesi feshedilir mi?
Bu konu Borçlar Kanunu'nda 261. maddeye göre düzenlenmiştir. Eğer kiracı iflas ederse, birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için, bunları ödeyebileceğine dair, münasip bir süre içinde teminat da veremezse, o zaman kiralayan sözleşmeyi bu sebeple feshedebilir.
Haklı ihtar nedir?
Kiracı kontratın başladığı günden itibaren en geç 5 gün içinde kira parasını yatırmazsa konut sahibi kirayı 30 gün içinde ödemesi için noterden bir ihtarname veya icra dairesinden ödeme emri gönderir. Eğer kira bedeli 30 gün içerisinde yatmazsa bu gönderilen ihtar haklı bir sebebe dayandığı için “Haklı İhtar” sayılır konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir
Birden Fazla Kiracıdan
Bazıları Sözleşmeye Uymazsa…
Kira sözleşmesi bir bütündür. Bu nedenle sadece sorun çıkaran kiracıya değil, olumlu hareket etse bile bütün kiracılara ayrı ihtarname çekmek gerekir.
Apartman giderleri
kiracıya mı, ev sahibine mi aittir?
Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderini verebiliriz. Ana yapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.
Temerrüt nedir?
Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği tarihte kira parasını vermemesi, yada kira sözleşmesinde belirli bir zaman yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir.
Kira sözleşmesi
tapuya yazılabilir mi? Bu yazım kiracıya nasıl bir hak sağlar?
Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir.
Kimler kira sözleşmesi yapamazlar?
İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür.
Kira sözleşmesi yazılı olmalı mı?
Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha faydalıdır. Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirebilirler. Dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl çok önemlidir. Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabilir.
Kira sözleşmesinde hangi
unsurlar bulunmalı?
Sözleşmede iki tarafın ad ve adresleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve taşınmazın durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilir ve belirtilirse geçerli olur. Demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus; tahliye taahhüdüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir.
Kiracının kira sözleşmesine
aykırı davranması halinde ne olur?
Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur.
Depozito yasal mı?
Taşınmaz kiralarında depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile taşınmaza vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde taşınmazda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.
Kira bedeli kasten alınmıyorsa ne yapılabilir?
Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanunu'nun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak “ödeme yeri tayin edilmesini” ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur.
Yeniden inşaat ve tadilat nedeniyle
kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiralayan, esaslı bir biçimde tadilat ve inşa gerektiren gayrimenkulunu tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkulunu eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Bir ay içinde olumlu cevap gelmezse başkasına kiralayabilir. Aksi halde 3 yıl boş tutmak zorundadır.
Borçlar yasası bütün kira
ilişkilerine uygulanabilir mi?
Borçlar Yasası genel bir yasadır. Kiracı ile kiralayan arasındaki kira alacağından kaynaklanan davalara uygulanır. Bununla beraber bir kısım maddeleri örneğin; kiracının ihtarname çekilmesine karşın verilen süre içinde kirayı ödememesi nedeniyle, kiracının temerrüdünde bütün kira ilişkilerine ve yine kiracının veya kiralayanın hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanan davalarda uygulanır. Ancak kiracının kiralananı boşaltması ve kira parasının artırılması hususunda bütün kira ilişkilerinde uygulanamaz. Bu yönüyle Borçlar Yasası, kira ilişkileri için özel bir yasa olan 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki yasa hükümlerinin uygulama alanı dışında kalan yerlerde uygulanır.
Kiralananda meydana
gelen önemli eksiklikler kiracı tarafından yapılabilir mi?
Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için; bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır.
Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak bu iki durumda kiracı kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirebilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu, ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralanandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY. 413 ve 414. Maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.

Bu Yazı 6184 Defa Okunmuştur.

Yazıya Yorum Yap
Adınız : 
Yorumunuz : 

Yazıya Yapılan Yorumlar